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                引導社會資本參與老舊小區改造難在哪兒?

                來源:原創  發布時間:2023-07-31  瀏覽:4018  字體【 【關閉】
                 
                墻體修繕、管網入墻……經過實施老舊小區改造,呼和浩特市賽罕區公交綜合小區煥然一新。呼和浩特市公共資源交易服務平臺發布信息顯示,2023年大學西路街道公交綜合小區等5個老舊小區樓房主體改造工程資金來源為——政府投資100%。
                城市是各類要素資源和經濟社會活動最集中的地方,老舊小區改造是新型城鎮化建設、增進民生福祉的重要抓手。近年來,調動社會資本參與老舊小區改造的呼聲高漲。那么,老舊小區改造中,我區社會資本參與情況怎么樣?堵點難點在哪兒?如何破題前行,引導社會力量積極參與老舊小區改造,盤活小區閑散資源?記者展開了深入調查。
                政府主導,改造資金財政依賴度高
                自治區住建廳統計顯示:自2019年黨中央、國務院部署城鎮老舊小區改造這一惠民生、擴內需重大舉措以來,內蒙古累計改造老舊小區5108個、67.76萬戶,涉及建筑面積5911萬平方米,惠及人口近190多萬,累計完成投資148億元,先后提供了近10萬個就業崗位。
                “目前,老舊小區改造資金來源中,中央補助資金占比52%,自治區財政補助資金占比7.4%,地方專項債占比12%,電力、通信、燃氣等管線單位投資占比7.4%,居民自籌占比1%左右(主要包括居民更換窗戶、戶內管網改造),其余為地方自籌。社會資金占比較少?!弊灾螀^住建廳有關負責人告訴記者。
                據了解,老舊小區改造主要分為基礎類、完善類、提升類。其中,基礎類主要包括小區內部及與小區直接相關的供水、排水、供電、移動通信等基礎設施,以及光纖入戶、架空線路規整(入地)和建筑物公共部位維修等。完善類主要包括拆除違章建筑、物業用房、充電設施、居民活動室、健身器材、綠化美化等。提升類主要包括社區、衛生、教育等公共服務設施,以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。
                “各盟市、旗縣(市、區)在實際改造中,依據《內蒙古自治區城鎮老舊小區改造技術導則》的有關要求,按照基礎類應改盡改、完善類能改多改、提升類積極推進的原則,因地制宜確定改造內容清單。由于各地財力等各種因素所限,目前基礎類改造實現全覆蓋,完善類改造在逐漸推開,提升類改造在試點推進?!弊灾螀^住建廳有關負責人告訴記者。
                社會資本對接續、高效、高質推進老舊小區改造具有重要作用。但記者在調查中了解到,受現行規范制約、老舊小區增益空間有限、缺乏配套金融工具等影響,社會資本參與老舊小區改造仍存在“不愿投、不敢投、投不起”等突出問題。
                “目前吸引社會投資方面,主要包括供電、通信等運營單位出資,對水氣熱管網等老舊小區基礎設施實施升級改造。去年全市老舊小區改造投資的18億元中,有1億元來自電力、通信等運營商的支持?!焙艉秃铺厥凶〗ň钟嘘P負責人告訴記者。
                內蒙古自治區宏觀經濟研究中心社會發展研究處處長曹永萍指出,老舊小區在改造過程中存在:改造資金的財政依賴度高,社會資本進入積極性低,尚未建立多元化融資機制,不少地方改造資金主要靠財政補貼;缺乏改造后持續的維護資金、居民議事規則及后續管理機制等。
                據了解,在其他一些省區,社會力量參與老舊小區改造的積極性同樣不高,這種現象已成為多地共性。
                試點引路,高質量打造“完整居住社區”范本
                住建部2020年就明確要求,在城鎮老舊小區改造中,要建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的機制。
                我區在推進老舊小區改造過程中,也在積極推動社會力量參與城鎮老舊小區改造,并取得了一些成績。
                包頭市友誼十九改造項目中,吸引中鐵十局康養公司投資6000萬在鍋爐房院內新建4層5600平方米“滿庭萱頤養中心”,設置128張居住床位,提供全天候養老服務。
                鄂爾多斯市準格爾旗藍天街道辦創新實施“共建實踐金”項目,協調包聯單位和駐地企事業單位為社區基礎設施的新建、改建、擴建和維護、改造、提升出力,在鐵北社區、烏蘭小區建設了幸福安康里口袋廣場等,為居民提供了休閑娛樂的好去處,從根本上提升了小區的宜居檔次。
                結合完整居住社區補短板和綠色社區創建行動,我區已累計實施47個城鎮老舊小區改造完善提升類示范項目,其中7個項目列入住房和城鄉建設部聯系點清單項目(全國推廣經驗)。示范項目統籌考慮社區活動、養老托幼、文化衛生等各類便民服務、公共服務內容,進一步補齊社區服務設施短板,高起點、高標準、高質量打造“完整居住社區”范本,構建居民15分鐘生活圈。
                2021年以來,我區在老舊小區改造中共吸引社會投資建成2648個充電樁、新增智能快遞柜295個。
                堵點透視,呼吁建立多方共擔資金籌集機制
                社會資本參與老舊小區改造由典型引路到全面開花目前還有點兒難。那么,堵點、難點在哪里?
                “投資回報周期長、回報率低、收益少,使得企業不愿意參與老舊小區改造項目。目前有限的社會投資主要集中在有經營收益的項目中,比如快遞柜、養老中心等?!弊灾螀^住建廳有關負責人指出。
                “雖然我市在推動實施老舊小區改造中取得了一定成效,但與國家老舊小區改造試點城市要求相比仍然存在差距。主要表現在:旗縣區積極性和主動性仍然不夠高,核心原因是地方財政財力不足,導致施工進度等工作滯后。爭取社會資本、金融機構參與的渠道不通暢、政策偏緊,基礎類老舊小區改造項目,基本屬于無收益、投資大、剛性需求類項目。受防范化解政府債務政策限制,金融機構貸款難度較大,籌資渠道單一?!焙艉秃铺厥凶〗ň钟嘘P負責人指出。
                針對老舊小區改造實施過程中存在的資金投入、物業管理等長效機制建立等問題,在今年全國兩會上,全國政協委員、北京首都開發控股(集團)有限公司總經理李巖建議,引入社會資本、盤活存量資源,構建科學完善的社區民生經濟微循環體系。
                “在多渠道籌措資金方面,通過盤活存量資源,挖掘服務收益潛力以及通過相應財稅優惠,建立多方共擔的資金籌集機制,確保老舊小區改造工作順利進行?!辈苡榔冀ㄗh,盤活老舊小區閑置地塊,通過調增容積率、改變用途等,吸引社會力量投資。通過PPP模式,由民企、國企成立合資公司作為實施運營主體,實行一體化改造運營。新建改建養老、托育、醫療等公共服務設施,通過挖掘小區及周邊存量資源,引導產權所有者讓渡周邊國有資產收益及小區公共收益,包括停車位、充電樁、農貿市場等,實現回收投資。
                未來可期,探索老舊小區改造全生命周期建管一體化機制
                放眼全國,廣州正在以“繡花”功夫推進老舊小區改造。今年5月17日,廣州出臺引入社會資本參與城鎮老舊小區改造全流程辦法,讓老舊小區改造市場化有章可循,助力實現老舊小區改造全生命周期建管一體化,提升老舊小區改造、運營和服務水平。
                為規范資金使用管理,提高城鎮老舊小區整治改造資金使用效率,2020年,呼和浩特市出臺了《呼和浩特市城鎮老舊小區改造資金管理辦法》。今年,按照國家的導向性意見,呼和浩特市住建局牽頭重新修訂了相關政策,從改造內容、改造標準、認定標準、資金補助、各類手續辦理、中央資金申請、居民出資、社會資本支持、施工組織、存量資源盤活等方面都做出了明確規定,充分發揮政策先行和政策保障的作用。
                “今年,我們正在積極引導商業銀行加大產品和服務創新力度,在風險可控、商業可持續前提下,依法合規對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持?!焙艉秃铺厥凶〗ň窒嚓P負責人介紹。
                自治區層面,也在想方設法引導社會資本參與老舊小區改造,本著誰投資、誰受益的原則,將這項民生工程辦好、辦實?!跋乱徊?,我們要吸引社會力量通過廣告投放、建設充電設施、投放智能快遞箱等方式參與改造,鼓勵城鎮老舊小區改造項目由提供‘投融資+設計+改造+運營+物業’全過程一體化系統服務的運營主體參與實施。探索改造項目通過銀行貸款、企業債券等方式籌集資金?!弊灾螀^住建廳有關負責人說。

                責任編輯:李杰
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