引導社會資本參與老舊小區改造難在哪兒？

墻體修繕、管網入墻……經過實施老舊小區改造，呼和浩特市賽罕區公交綜合小區煥然一新。呼和浩特市公共資源交易服務平臺發布信息顯示，2023年大學西路街道公交綜合小區等5個老舊小區樓房主體改造工程資金來源為——政府投資100%。

城市是各類要素資源和經濟社會活動最集中的地方，老舊小區改造是新型城鎮化建設、增進民生福祉的重要抓手。近年來，調動社會資本參與老舊小區改造的呼聲高漲。那么，老舊小區改造中，我區社會資本參與情況怎么樣？堵點難點在哪兒？如何破題前行，引導社會力量積極參與老舊小區改造，盤活小區閑散資源？記者展開了深入調查。

政府主導，改造資金財政依賴度高

自治區住建廳統計顯示：自2019年黨中央、國務院部署城鎮老舊小區改造這一惠民生、擴內需重大舉措以來，內蒙古累計改造老舊小區5108個、67.76萬戶，涉及建筑面積5911萬平方米，惠及人口近190多萬，累計完成投資148億元，先后提供了近10萬個就業崗位。

“目前，老舊小區改造資金來源中，中央補助資金占比52%，自治區財政補助資金占比7.4%，地方專項債占比12%，電力、通信、燃氣等管線單位投資占比7.4%，居民自籌占比1%左右（主要包括居民更換窗戶、戶內管網改造），其余為地方自籌。社會資金占比較少?！弊灾螀^住建廳有關負責人告訴記者。

據了解，老舊小區改造主要分為基礎類、完善類、提升類。其中，基礎類主要包括小區內部及與小區直接相關的供水、排水、供電、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶、架空線路規整（入地）和建筑物公共部位維修等。完善類主要包括拆除違章建筑、物業用房、充電設施、居民活動室、健身器材、綠化美化等。提升類主要包括社區、衛生、教育等公共服務設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。

“各盟市、旗縣（市、區）在實際改造中，依據《內蒙古自治區城鎮老舊小區改造技術導則》的有關要求，按照基礎類應改盡改、完善類能改多改、提升類積極推進的原則，因地制宜確定改造內容清單。由于各地財力等各種因素所限，目前基礎類改造實現全覆蓋，完善類改造在逐漸推開，提升類改造在試點推進?！弊灾螀^住建廳有關負責人告訴記者。

社會資本對接續、高效、高質推進老舊小區改造具有重要作用。但記者在調查中了解到，受現行規范制約、老舊小區增益空間有限、缺乏配套金融工具等影響，社會資本參與老舊小區改造仍存在“不愿投、不敢投、投不起”等突出問題。

“目前吸引社會投資方面，主要包括供電、通信等運營單位出資，對水氣熱管網等老舊小區基礎設施實施升級改造。去年全市老舊小區改造投資的18億元中，有1億元來自電力、通信等運營商的支持?！焙艉秃铺厥凶〗ň钟嘘P負責人告訴記者。

內蒙古自治區宏觀經濟研究中心社會發展研究處處長曹永萍指出，老舊小區在改造過程中存在：改造資金的財政依賴度高，社會資本進入積極性低，尚未建立多元化融資機制，不少地方改造資金主要靠財政補貼；缺乏改造后持續的維護資金、居民議事規則及后續管理機制等。

據了解，在其他一些省區，社會力量參與老舊小區改造的積極性同樣不高，這種現象已成為多地共性。

試點引路，高質量打造“完整居住社區”范本

住建部2020年就明確要求，在城鎮老舊小區改造中，要建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的機制。

我區在推進老舊小區改造過程中，也在積極推動社會力量參與城鎮老舊小區改造，并取得了一些成績。

包頭市友誼十九改造項目中，吸引中鐵十局康養公司投資6000萬在鍋爐房院內新建4層5600平方米“滿庭萱頤養中心”，設置128張居住床位，提供全天候養老服務。

鄂爾多斯市準格爾旗藍天街道辦創新實施“共建實踐金”項目，協調包聯單位和駐地企事業單位為社區基礎設施的新建、改建、擴建和維護、改造、提升出力，在鐵北社區、烏蘭小區建設了幸福安康里口袋廣場等，為居民提供了休閑娛樂的好去處，從根本上提升了小區的宜居檔次。

結合完整居住社區補短板和綠色社區創建行動，我區已累計實施47個城鎮老舊小區改造完善提升類示范項目，其中7個項目列入住房和城鄉建設部聯系點清單項目（全國推廣經驗）。示范項目統籌考慮社區活動、養老托幼、文化衛生等各類便民服務、公共服務內容，進一步補齊社區服務設施短板，高起點、高標準、高質量打造“完整居住社區”范本，構建居民15分鐘生活圈。

2021年以來，我區在老舊小區改造中共吸引社會投資建成2648個充電樁、新增智能快遞柜295個。

堵點透視，呼吁建立多方共擔資金籌集機制

社會資本參與老舊小區改造由典型引路到全面開花目前還有點兒難。那么，堵點、難點在哪里？

“投資回報周期長、回報率低、收益少，使得企業不愿意參與老舊小區改造項目。目前有限的社會投資主要集中在有經營收益的項目中，比如快遞柜、養老中心等?！弊灾螀^住建廳有關負責人指出。

“雖然我市在推動實施老舊小區改造中取得了一定成效，但與國家老舊小區改造試點城市要求相比仍然存在差距。主要表現在：旗縣區積極性和主動性仍然不夠高，核心原因是地方財政財力不足，導致施工進度等工作滯后。爭取社會資本、金融機構參與的渠道不通暢、政策偏緊，基礎類老舊小區改造項目，基本屬于無收益、投資大、剛性需求類項目。受防范化解政府債務政策限制，金融機構貸款難度較大，籌資渠道單一?！焙艉秃铺厥凶〗ň钟嘘P負責人指出。

針對老舊小區改造實施過程中存在的資金投入、物業管理等長效機制建立等問題，在今年全國兩會上，全國政協委員、北京首都開發控股（集團）有限公司總經理李巖建議，引入社會資本、盤活存量資源，構建科學完善的社區民生經濟微循環體系。

“在多渠道籌措資金方面，通過盤活存量資源，挖掘服務收益潛力以及通過相應財稅優惠，建立多方共擔的資金籌集機制，確保老舊小區改造工作順利進行?！辈苡榔冀ㄗh，盤活老舊小區閑置地塊，通過調增容積率、改變用途等，吸引社會力量投資。通過PPP模式，由民企、國企成立合資公司作為實施運營主體，實行一體化改造運營。新建改建養老、托育、醫療等公共服務設施，通過挖掘小區及周邊存量資源，引導產權所有者讓渡周邊國有資產收益及小區公共收益，包括停車位、充電樁、農貿市場等，實現回收投資。

未來可期，探索老舊小區改造全生命周期建管一體化機制

放眼全國，廣州正在以“繡花”功夫推進老舊小區改造。今年5月17日，廣州出臺引入社會資本參與城鎮老舊小區改造全流程辦法，讓老舊小區改造市場化有章可循，助力實現老舊小區改造全生命周期建管一體化，提升老舊小區改造、運營和服務水平。

為規范資金使用管理，提高城鎮老舊小區整治改造資金使用效率，2020年，呼和浩特市出臺了《呼和浩特市城鎮老舊小區改造資金管理辦法》。今年，按照國家的導向性意見，呼和浩特市住建局牽頭重新修訂了相關政策，從改造內容、改造標準、認定標準、資金補助、各類手續辦理、中央資金申請、居民出資、社會資本支持、施工組織、存量資源盤活等方面都做出了明確規定，充分發揮政策先行和政策保障的作用。

“今年，我們正在積極引導商業銀行加大產品和服務創新力度，在風險可控、商業可持續前提下，依法合規對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持?！焙艉秃铺厥凶〗ň窒嚓P負責人介紹。

自治區層面，也在想方設法引導社會資本參與老舊小區改造，本著誰投資、誰受益的原則，將這項民生工程辦好、辦實?！跋乱徊?，我們要吸引社會力量通過廣告投放、建設充電設施、投放智能快遞箱等方式參與改造，鼓勵城鎮老舊小區改造項目由提供‘投融資+設計+改造+運營+物業’全過程一體化系統服務的運營主體參與實施。探索改造項目通過銀行貸款、企業債券等方式籌集資金?！弊灾螀^住建廳有關負責人說。